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上半年北京楼市:二手房成交达5年内最低新房量价创3年内新高
更新时间:2019-07-23 11:09:08

  整体来看,二手房表现欠佳,上半年仅成交7.26万套,是五年来同等时间段里二手房成交量的最低值。并且,自今年3月小阳春之后,成交已连续3个月呈下跌状态;新房市场表现良好,上半年成交达到了1.63万套,创三年来新房成交的最高值。

  据北京中原数据统计,2019年上半年,北京二手住宅共成交72603套,成交面积636.36万平米,可以说是从15年至今的5年时间里,二手房市场上半年成交量的最低点。

  最近5年,二手住宅在上半年成交量的最高峰出现在2016年,彼时二手住宅成交超过了13.5万套。此后,成交一直下滑,2019年上半年成交了7.26万套,仅为16年上半年成交量的54%。

  从季度来看,二季度成交高于一季度。今年第二季度,二手房的成交量为39982套,成交面积达到354.76万㎡;一季度则成交了32621套,较二季度少了7000多套,成交面积281.6万㎡,也比二季度低了73万㎡左右。

  从月度成交来看,1月-6月,二手房成交量只在3月份突破了1.6万套,成交环涨163%,出现了“小阳春”。此后,成交一直持续下跌,4月成交了14440套,5月成交13764套,到6月,二手房成交则降到了11778套。整体来说,上半年北京二手房市场在3月回暖之后,重回下滑通道。

  在环比变化方面,除3月环涨外,其他5个月都是环比下跌状态。6月份,二手房成交环比跌幅在14.4%,已连续3月环比下跌。

  总之,2019年上半年,二手房市场出现了明显的小阳春现象,成交量主要集中在3-4月份。后续受国管公积金收紧等政策的影响,市场再次出现退烧现象。加上投资需求被抑制下,整体市场很难有根本性的变化,北京二手房市场依旧处在低迷中。

  2019年上半年,北京新建住宅市场成交1.63万套,成交金额达到了1227.22亿元,成交均价为54809元/㎡。不论是成交量还是成交价,均创3年来同期的最高值。

  在住宅项目成交排行榜中,去年的销冠——中海寰宇天下,以56.39亿元的成交额,再度登上了2019年上半年新建住宅的销冠。就在刚刚过去的6月30日,中海寰宇天下三期产品也开盘了,据官方数据显示,销售额达到了23亿元。

  上半年销售的亚军和季军分别花落橡树澜湾(31.92亿)和西城天铸(30.77亿),两个项目皆是限竞房。橡树澜湾在今年3月和5月开了两次盘,两次开盘共推出了1248套房,开盘当天去化均在95%以上,成为上半年限竞房市场名副其实的网红盘。目前项目仅剩不到10套的140平米四居户型。

  西城天铸,虽然户型稍有不足,但因为占据了西三环的地段优势,也取得了不错的去化成绩。目前项目还有二期房源待售,户型主要是84-89㎡的两三居,均价是7.8万。

  限竞房,作为北京楼市供应的主力,自然也是楼市成交的主流。从上半年成交数据看,限竞房共成交了9283套,约占新建住宅成交的57%;成交金额478亿元,约占新建住宅成交的39%。

  成交金额,上半年,限竞房总成交478亿元。从3月开始,成交金额持续上升,在6月份达到最高峰,为146亿,环比涨幅78%。

  成交均价,今年前6个月,单月成交均价的巅峰是在2月,达到了55220元/㎡,最低则在4月,成交均价为45807元/㎡。

  而上半年,限竞房整体成交均价为49431元/㎡。3月-6月这4个月的成交均价都在平均线月成交均价还略高一些,为48632元/㎡,环比5月微涨了1%。

  成交套数,最近3个月,限竞房的成交套数都在1500套以上,6月甚至突破2500套,这也是限竞房入市至今,成交最多的一个月。

  1、从入市6月至今,限竞房入市项目达到了55个项目,合计81期,供应住宅套数达到了37851套。而网签合计13790套,网签率36.43%,算上网签数据滞后性,实际销售比例只有45%左右;网签面积完成了144万平米,按照面积计算网签完成率只有32%。

  2、与供应量相比,库存持续积压,达到了历史高位,共计2.4万套,已经连续12个月出现供应大于签约的现象。

  3、限竞房市场分化非常严重,少数位置优秀的项目签约相对活跃,但除了小部分网红项目外,大部分项目目前看入市都出现了问题。

  4、对于北京楼市看,限竞房的井喷在2019年下半年依然持续。而如果信贷持续收紧,二手房低迷下,供应量井喷执行,市场很可能出现部分区域的价格战。

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